Risiken bei der Hausrenovation

In einem Beitrag vom 20.01.2026 thematisierte der Kassensturz unter dem Titel „Fenster passen nicht – Handwerker schneiden Wandstücke raus“ einen Fall, bei welchem der Fensterbauer schlechte Arbeit leistete. Geplant war die Renovation von Dach, Fenster, Fassade. Der Auftrag wurde an eine lokale Holzbauer-Firma für CHF 80’000.00 vergeben. Die Bauherren leisteten eine Vorauszahlung von CHF 50’000.00. Der geplante Umbau sei schon beim „Fensterersatz aus dem Ruder gelaufen“. Der vom Kassensturz beigezogene Experte rät einzig, „man solle niemals eine hohe Anzahlung bezahlen“. Im Weiteren wird moniert, dass Bauen immer komplexer werde und gleichzeitig wegen dem Fachkräftemangel auf dem Bau weniger gut ausgebildete Leute tätig seien.

Aufgrund meiner langjährigen Erfahrung kann ich diese Erkenntnisse bestätigen. Allerdings greift der einzige Ratschlag, keine hohen Anzahlungen zu leisten, zu kurz. In den meisten Fällen – wie auch in dem durch den Kassensturz aufgegriffenen Fall – wurden insbesondere die folgenden Fehler begangen:

1. Es ist grobfahrlässig, eine Sanierung, die mehrere Bauteile (Dach, Wand, Fassade etc.) betrifft, an ein Unternehmen zu vergeben, welches behauptet, alles zu können und auch noch die Planung und Bauleitung zu übernehmen. Wer die Sanierung eines Hauses mit Baujahr 1980 und früher plant, sollte zwingend einen Architekten beiziehen, welcher die einzelnen Bauteile prüft und ein Sanierungskonzept erstellt. Dieses kann entweder Zug um Zug oder gestaffelt umgesetzt werden. Die einzelnen Vorhaben müssen aufeinander abgestimmt werden. Beim Fensterersatz muss bereits geplant sein, wie die Fassade renoviert werden soll. Steuerliche Optimierungen sowie allfällige Subventionen (gestützt auf einen GEAK) sind ebenfalls zu berücksichtigen.
2. Wichtige Bestandteile des Planungsverfahrens: Ausführungspläne 1:50 sowie Detailpläne 1:20 für besonders heikle Bereiche sowie ein Kostenvoranschlag (KVA) nach BKP (Baukostenplan).
3. Bei der Planung des Projektes (und zur Kontrolle auch bei der Umsetzung) ist ein Bauphysiker beizuziehen. Die meisten Baumängel entstehen aufgrund von mangelhaften Konstruktionen, welche zu „Kältebrücken“ führen. Als Folge davon entsteht im Innern Feuchtigkeit, welche mit der Zeit zu Schimmelbildung neigt. Ein Fenster- oder Holzbauer ist für die Ermittlung und Vermeidung solcher Schäden nicht ausgebildet.
4. Für den Werkvertrag darf nicht einfach eine Offerte oder Auftragsbestätigung unterzeichnet werden. Der Architekt verfügt in der Regel über ein eigenes Vertragswording, welches die einschlägig anwendbaren SIA-Normen sowie die Empfehlungen der einzelnen Lieferanten benennt und im Vertrag als verbindlich erklärt. Wichtig ist zudem, dass die einzelnen Leistungen und Ergebnisse genau definiert werden.
5. Beim Ersatz von Fenstern werden oft nicht zu grosse, sondern zu kleine Fenster (sog. Renovationsfenster) eingebaut. Die entstehenden Fugen (die Wände sind selten „im Blei“) werden mit Bauschaum zugeklebt. Bei dieser Vorgehensweise geht es zwar schnell und kostengünstig, aber die Schäden („Kältebrücken“ und Schimmel) sind vorgezeichnet. Bauschaum wird relativ rasch spröde und dichtet nicht mehr optimal ab. Im Vertrag sollte deshalb eine Dämmung mit Dämmzopf vereinbart werden. Dies verursacht zwar leicht höhere Kosten, die Abdichtung ist jedoch deutlich langlebiger als mit Bauschaum. Damit die neuen Fenster richtig (ohne breite Fugen) eingepasst werden können, ist es oft ratsam, die Wand abzuspitzen und überlappend mit dem Fenster wieder zuzumauern. Dazu braucht es einen Baumeister sowie Gipser- und Malerarbeiten. Wenn dies rechtzeitig geplant wird, sind die Mehrkosten im Verhältnis der ansonsten drohenden Schäden gering.
6. Die Empfehlung, keine Vorschüsse zu leisten, ist zwiespältig. Oft werden die Kosten für den Unternehmer bereits bei Bestellung oder Lieferung des Materials fällig. Eine Möglichkeit ist, die Vorauszahlung vom Vorweisen des Lieferscheins abhängig zu machen oder eine Sicherstellung (z.B. Pfandrecht, Baugarantie, Erfüllungsgarantie etc.) zu verlangen. Für den Fall von Terminüberschreitungen kann eine Konventionalstrafe vereinbart werden.
7. Nach Abschluss der Arbeiten sollte eine gemeinsame Abnahme (mit Unterstützung des Architekten) stattfinden. Allfällige Mängel sind zu protokollieren und die Frist für die Nachbesserung ist festzulegen. Ab dem Zeitpunkt der Abnahme läuft die Garantiefrist. Mängel, die bei der Abnahme übersehen werden, geltend als akzeptiert und können meistens nachträglich nicht mehr geltend gemacht werden.

Dies sind nur einige wenige Punkte, welche bei einer Sanierung von Dach/Wand/Fenster zu berücksichtigen sind. Der Beizug eines Architekten, der auch die Bauleitung übernimmt, hat zudem den Vorteil, dass bei Mängel nicht nur der Unternehmer, sondern unter Umständen auch der Architekt wegen fehlerhafter Planung oder Bauleitung haftet. Gemäss Bundesgericht haftet der Architekt auch bei Mehrkosten, welche den KVA um mehr als 10% übersteigen. Im Gegensatz zum Unternehmer verfügt der Architekt dafür in der Regel über eine geeignete Berufshaftpflichtversicherung.

Bei Sanierungsarbeiten, welche mehrere Bauteile betreffen und CHF 50’000.00 übersteigen, kann es sich auch auszahlen, die Werkverträge (wie auch den Architekturvertrag) von einem erfahrenen Baujuristen überprüfen zu lassen. Wenn damit auch nur ein Mangel und das damit verbundene langjährige und teure Gerichtsverfahren vermieden werden kann, hat sich die Investition (ca. CHF 500.00 pro Vertrag) auf jeden Fall gelohnt.

Manuel Kunz, Rechtsanwalt