Beim Bezug einer neuen Eigentumswohnung erfolgt die Abnahme durch der Kaufpartei mit der Verkäuferschaft meistens nur für die zu Sonderrecht zugewiesenen Bauteile. Für die gemeinsamen Bauteile wird eine Abnahme – wenn überhaupt – mit der Verwaltung durchgeführt.
Wenn nun ein einzelner Stockwerkeigentümer einen Mangel an den gemeinsamen Teilen (z.B. Tiefgarage, Wassereintritt, Heizungsanlage, Risse in der Fassade, mangelhafte Entwässerung etc.) feststellt und diesen der Verkäuferschaft meldet, wird er von dieser abgewimmelt, mit der Begründung, es brauche für eine Mängelrüge vorgängig einen Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft.
Diese Behauptung ist falsch. Mit dem Leitentscheid BGE 145 III 8 / 4A_71/2018 hat das Bundesgericht seine Praxis geändert. Jeder einzelne Stockwerkeigentümer kann seither seine werkvertraglichen Mängelrechte selbstständig und vollständig geltend machen – auch für gemeinschaftliche Bauteile. Deshalb kann jeder Eigentümer die vollständige Nachbesserung verlangen und weitere Mängelrechte geltend machen.
Für eine solche Mängelrüge ist es zu empfehlen, einen auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt beizuziehen. Je besser die Mängelrüge rechtlich und technisch fundiert ist, desto grösser sind die Erfolgschancen, die Verkäuferschaft zum Einlenken zu bewegen. Da Gerichtsverfahren bezüglich Baumängel meistens jahrelang dauern und viel Geld kosten, sind alle Parteien daran interessiert, eine einvernehmliche Lösung zu finden.
Möglich ist auch eine Streitgenossenschaft von mehreren Stockwerkeigentümern, damit die Kosten entsprechend aufgeteilt werden können.