Wer ein älteres Einfamilienhaus mit einem grossen Garten besitzt oder erbt, entscheidet sich häufig dazu, das Haus abzureissen und auf dem Grundstück ein Mehrfamilienhaus mit 6 bis 10 Wohnungen zu errichten, welche im Stockwerkeigentum verkauft werden. Damit der Eigentümer nicht nur vom Landwert, sondern auch von der Wertsteigerung durch den Bau des Mehrfamilienhauses profitieren kann, verkauft er das Grundstück mit der Altliegenschaft nicht einfach, sondern er schliesst einen Vertrag mit einem Totalunternehmer ab, der sich verpflichtet, die Überbauung zu planen und unter Beizug von Subunternehmen zu einem Fixpreis schlüsselfertig zu erstellen. Sobald die Baubewilligung vorliegt, beauftragt der Eigentümer einen Immobilienmakler mit dem Verkauf der Wohnungen. Mit den Kaufinteressenten werden sogenannte Reservationsverträge abgeschlossen und da diese rechtlich für den Grundstückkauf nicht bindend sind, auch bereits öffentlich beurkundete sogenannte «Kaufverträge mit werkvertraglichen Abreden». Als Verkäuferschaft treten entweder der bisherige Grundeigentümer allein oder zusammen mit dem Totalunternehmer (einfache Gesellschaft) in Erscheinung.
Für die Finanzierung des Bauwerkes gibt es zwei mögliche Finanzierungsmodelle:
- Der Grundeigentümer finanziert die Bauarbeiten über einen Baukredit und vereinbarte Käuferanzahlungen. Erfolgt eine Anzahlung (meistens ca. 20%) bereits vor dem Eigentumsübergang und ohne besondere Sicherheit, trägt die Käuferschaft ein entsprechendes Ausfallrisiko. Die restlichen 80% werden erst nach der Vollendung des Werkes bei Besitzesübernahme und Eigentumsübertragung fällig.
- Die Käufer leisten eine Anzahlung, mit welcher der Verkäufer bestehende Hypotheken tilgt und Kosten für die Begründung von Stockwerkeigentum trägt. Danach erfolgt der Eigentumsübergang (Grundbuchanmeldung) der einzelnen Stockwerkeinheiten auf die Käufer. Diese bezahlen weitere Raten nach Baufortschritt und bei Besitzesübernahme eine Schlusszahlung (ca. 20%). Durch den frühen Eigentumserwerb erhalten die Käufer bereits während der Bauphase einen Gegenwert in Form ihres Grundstücksanteils und der damit verbundenen Bausubstanz.
Aus unserer Erfahrung mit jährlich rund 50–100 Immobilien-Kaufverträgen überwiegt Variante A deutlich, obwohl Variante B nach unserer bisherigen Prüfungspraxis insgesamt Kosten- und Sicherheitsvorteile bietet. Die Alternativen werden den Parteien nach deren Angaben nur selten erläutert. Bei einer rechtlich zulässigen Trennung von Grundstückkauf und Werkvertrag können die Notariatskosten erheblich sinken, da ein selbständiger Werkvertrag grundsätzlich keiner öffentlichen Beurkundung bedarf. Je nach Kanton und Vertragsgestaltung sind zudem steuerliche Vorteile möglich. Eine transparente Gegenüberstellung dieser Möglichkeiten sollte deshalb selbstverständlich sein.
Nach unserer Erfahrung bieten separate, fachtechnisch ausgearbeitete Werkverträge häufig einen wesentlich umfassenderen Käuferschutz als die werkvertraglichen Abreden in notariellen Kaufverträgen. Sie enthalten meist präzisere Leistungsbeschriebe und Planunterlagen, beziehen zusätzliche technische Normen und Herstellervorgaben ein und regeln weitergehende Garantien, Versicherungsnachweise sowie die Herausgabe nachgeführter Ausführungspläne. Pauschale Klauseln, wonach etwa Risse oder Kellerfeuchtigkeit nicht als Mängel gelten, finden sich dagegen häufiger in notariellen Vertragsmustern. Ein direkter Werkvertrag mit dem Totalunternehmer kann zudem die Zuordnung und Durchsetzung der Ansprüche erleichtern. Entscheidend ist deshalb eine sorgfältige Prüfung der Leistungs-, Haftungs- und Garantiebestimmungen samt sämtlichen Vertragsbeilagen.
Damit Sie die vertraglichen Risiken vor der Unterzeichnung erkennen und beurteilen können, prüfen wir solche Verträge und geben Ihnen Empfehlungen, wie für Sie als Käufer ungünstige Formulierungen verbessert werden könnten.